فشارسنجی مسکن در ۳۱ کشور

به گزارش می‌متالز، حدود ۱۰ درصد از خانوار‌های شهری اروپایی تحت فشار هزینه‌های مسکن قرار دارند که سهم هزینه‌های اجاره‌بها یا وام مسکن آنها بسیار بیشتر از حد مجاز هبیتات است. این نشان می‌دهد هرچقدر خانوار‌ها تحت فشار هزینه مسکن قرار بگیرند تاثیر معکوسی بر روند ازدواج جوانان می‌گذارد. این موضوع باعث شد که اتحادیه اروپا نسخه جدیدی برای دسترسی به مسکن مقرون به صرفه تجویز کند که به واسطه آن، اضافه هزینه مسکن را برای گروه‌های نیازمند حمایت مالی در پرداخت هزینه مسکن متعادل کند و از این رو بودجه حمایتی را تا دو برابر افزایش دهد. برای تشخیص اینکه چه میزان خانوار‌ها از مسکن در استطاعت و مقرون به صرفه برخوردارند، از شاخص هبیتات استفاده می‌شود. بر اساس این شاخص هزینه مسکن باید ۳۰ درصد از درآمد خانوار را به خود اختصاص دهد.

هزینه‌های مسکن خانوار شامل اجاره و قسط وام مسکن می‌شود که اگر هزینه‌های مسکن بیش از ۳۰ درصد شود، هزینه مسکن دیگر مقرون به صرفه نخواهد بود و یک فشار اضافه بر هزینه مسکن بر خانوار‌ها وارد می‌شود. اتحادیه اروپا فراتر از آستانه اختصاص ۳۰ درصدی فرآیند هزینه مسکن از یک شاخص دیگر با عنوان اضافه بار هزینه مسکن استفاده می‌کند که در آن نشان می‌دهد که چه میزان از خانوار‌های اتحادیه اروپا با پرداخت هزینه بالاتر از ۴۰ درصد از درآمد خود، بار اضافی هزینه مسکن را تحمل می‌کنند. شاخص بار هزینه مسکن، معیاری است برای نشان دادن سهم جمعیتی که بیش از ۴۰ درصد از درآمد خالص قابل تصرف (پس از کسر مالیات و حق بیمه بازنشستگی و کمک‌های مسکن) را صرف هزینه‌های مسکن می‌کنند. این هزینه‌ها شامل اجاره یا قسط وام مسکن، نگهداری، بیمه، خدمات شهری و هزینه‌های جانبی مانند برق، گرمایشی و... است. این شاخص برای تشخیص «فشار هزینه‌ای» مسکن خانوار‌ها به کار می‌رود.

اتحادیه اروپا در این راستا سیاست خود را نسبت به گروه‌های کم برخوردار و ارائه مسکن حمایتی به دو شکل نشان می‌دهد، در شکل اول، دولت‌های محلی، با ارائه زمین یا تخصیص وام و ساخت و معافیت‌های مالیاتی، اقدام به عرضه مسکن استیجاری و حمایتی می‌کنند که این امر به شرکت‌های تولیدکننده مسکن امکان عرضه بیشتر را می‌دهد و شکل دوم برای این بخش از بازار اجاره متناسب با شرایط تورمی برای افراد کم‌برخوردار، اجاره‌بهای دستوری تعیین می‌کند که می‌تواند یا به شکل حمایتی یا مسکن‌های اجتماعی دولتی خود را نشان دهد.

بررسی‌ها از داده‌های مربوط به بازار اجاره اروپا در «یورواستات» و «کمیسیون اتحادیه اروپا» و همچنین «بانک مرکزی اروپا» حاکی از آن است حدود یک‌سوم از مستاجر‌های کشور‌های اروپایی از یکی از اشکال سبد حمایتی جهت داشتن مسکن در اطاعت بهره‌مند می‌شوند. با توجه به این بررسی‌های اتحادیه اروپا، می‌توان آن را با ایران مقایسه کرد. درحالی‌که حدود ۱۰  درصد از جمعیت اتحادیه اروپایی بار اضافه هزینه مسکن (بالای ۴۰ درصد از درآمد خانوار) را تحمل می‌کنند در ایران، سهم خانوار‌ها به مراتب بسیار بیشتر از ۱۰ درصد است. براساس داده‌های ارائه شده مرکز آمار در سال ۱۴۰۲، سهم هزینه مسکن در کل کشور ۴۲ درصد از کل سبد مصرف خانوار را به خود اختصاص می‌داد. این در حالی است که میانگین هزینه مسکن براساس درآمد خانوار در کل اروپا ۲۰ درصد است و این نشان می‌دهد که بار اضافه هزینه مسکن، بر بسیاری از خانوار‌های ایرانی تحمیل و فشار مضاعفی بر آنها وارد کرده و بخش قابل توجهی را از مسکن مقرون به صرفه محروم کرده است.

چرا هزینه‌های مسکن اروپا افزایش یافت؟

در سال‌های اخیر، بحران مسکن در اروپا به یکی از دغدغه‌های روزمره مردم تبدیل شده است؛ تا آنجا که در برخی کشورها، تقریبا یک‌سوم جمعیت شهری مجبورند بیش از ۴۰ درصد از درآمد خود را صرف هزینه‌های مسکن کنند. بر پایه داده‌های یورواستات و گزارش‌های مرتبط در سال ۲۰۲۴ و اوایل ۲۰۲۵، روندی دیده می‌شود که در آن قیمت مسکن و اجاره‌بها با شتابی بیش از رشد درآمد‌ها افزایشی شده‌اند، به ویژه در کشور‌های جنوب و شرق اروپا. این فشار به‌ویژه بر اقشار متوسط و جوان‌تر سنگینی می‌کند و در چند سال اخیر اعتراض‌هایی در شهر‌های بزرگی، چون مادرید، برلین و لیسبون شکل‌گرفته است.

افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها نگرانی بزرگی برای بسیاری از اروپایی‌ها است. در دهه گذشته، قیمت مسکن به طور قابل‌ توجهی افزایش یافته است و یافتن مکان‌های مقرون به صرفه برای زندگی را برای مردم دشوارتر کرده است. جوانان اروپایی به ویژه تحت‌تاثیر قرار گرفته‌اند و دیرتر خانه والدین خود را ترک می‌کنند. با اوج‌گیری تورم مسکن از سال ۲۰۲۵، کمیسیون اروپا اولین کمیسر انرژی و مسکن خود را منصوب کرد و پارلمان اروپا کمیته ویژه‌ای در مورد بحران مسکن ایجاد کرد تا راه‌حل‌هایی برای مسکن مناسب، پایدار و مقرون به صرفه در سراسر اروپا تدوین کند.

یکی از راه‌های سنجش اینکه آیا هزینه‌های مسکن خیلی بالاست یا خیر، بررسی نسبت اجاره مسکن به درآمد است. اگر هزینه‌های مسکن بالای ۴۰ درصد از درآمد قابل تصرف باشد، نشانه‌ای از این است که خانوار‌ها با مشکل مسکن مواجه هستند. در سال ۲۰۲۴، هزینه‌های مسکن در اتحادیه اروپا برای ۹.۸ درصد از خانوار‌ها در شهر‌های اتحادیه اروپا و ۶.۳ درصد از خانوار‌ها در مناطق روستایی، از ۴۰ درصد از درآمد قابل تصرف فراتر رفت. حدود یک‌سوم یونانی‌ها (۲۹ درصد) که در شهر‌ها زندگی می‌کنند، هزینه‌های مسکنشان بیش از ۴۰ درصد از درآمدشان بود، درحالی‌که تنها ۲.۳ درصداز قبرسی‌ها در شهر‌ها با همین مشکل مواجه بودند. حدود ۳۵.۵ درصد از درآمد خانوار در یونان در سال ۲۰۲۴ برای پوشش هزینه‌های مسکن استفاده شد که بالاترین سهم در اتحادیه اروپا است.

بار هزینه مسکن به سهم افرادی اشاره دارد که بیش از ۴۰ درصد از درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند. در میان کشور‌های اروپایی، یونان با ۲۹ درصد از جمعیت خود که تحت تاثیر این فشار قرار دارند، با بالاترین نرخ ساکنان شهری مواجه است. دانمارک و نروژ با ۲۲.۷ درصد و ۲۱ درصد از جمعیت خود که تحت فشار هستند، در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در بسیاری از کشور‌های اروپایی، هزینه مسکن سهم بیشتری از حقوق کارگران را می‌بلعد. با توجه به افزایش ناتوانی مالی، اعتراضاتی در سراسر اسپانیا، لیسبون و برلین رخ داده است، زیرا شکاف بین رشد دستمزد و تغییرات اجاره‌بها افزایش یافته است. به عنوان مثال، در مجارستان، قیمت مسکن بین سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۴، حدود ۲۳۴ درصد افزایش یافته است که بسیار بیشتر از میانگین ۵۵.۴ درصد اتحادیه اروپا است.

در مقابل، دستمزد‌های بالاتر آلمان، تاثیر هزینه‌های بالای زندگی را کاهش می‌دهد، به طوری که ۱۳.۱ درصد از جمعیت با هزینه‌های مسکنی مواجه هستند که بیش از ۴۰ درصد درآمدشان است. در مجموع، دستمزد‌ها در آلمان حدود ۳۵ درصد بالاتر از میانگین اتحادیه اروپا است. داده‌های ارائه شده از سوی اتحادیه اروپا نشان می‌دهد، بین سال‌های ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۴، قیمت مسکن در اتحادیه اروپا به طور متوسط ۵۳ درصد افزایش یافت. بیشترین افزایش در مجارستان (۲۰۹.۵ درصد)، لیتوانی (۱۳۵ درصد) و پرتغال (۱۲۴.۴ درصد) مشاهده شد. اجاره در اتحادیه اروپا نیز گران‌تر شد. بین سال‌های ۲۰۱۰ تا سه ماه اول ۲۰۲۵، میزان اجاره‌بها به طور متوسط ۲۷.۸ درصد افزایش یافت. اجاره‌بها در تمام کشور‌های اتحادیه اروپا به جز یونان (۱۱- درصد) افزایش یافت. بیشترین افزایش در استونی (۲۲۰ درصد)، لیتوانی (۱۸۴ درصد)، مجارستان (۱۲۴ درصد) و ایرلند (۱۱۵ درصد) بود. این امر تا حدی به دلیل افزایش اجاره‌های کوتاه‌مدت است که خانه‌ها و آپارتمان‌ها را از بازار خارج کرد.

یکی از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر این روند افزایشی و بحران مسکن در اروپا را باید ناشی از کمبود مسکن و عرضه آن دانست. بانک سرمایه‌گذاری اروپا به عرضه محدود به عنوان یکی از محرک‌های اصلی مشکل مسکن اشاره می‌کند. بحران مالی جهانی سال ۲۰۰۸ منجر به کاهش شدید سرمایه‌گذاری در مسکن جدید شد. همه‌گیری کووید-۱۹ نیز منجر به کندتر شدن ساخت‌وساز مسکونی شد. مجوز‌های ساخت ساختمان‌های مسکونی از سال ۲۰۲۱ بیش از ۲۰ درصد کاهش یافته است. در نتیجه، با کمبود مسکن جدید برای پاسخگویی به تقاضا، قیمت‌ها تمایل به افزایش دارند.

شرایط مسکن در اروپا

در اتحادیه اروپا، تقریبا از هر ۱۰ نفر، ۷ نفر مالک خانه‌ای بودند که در آن زندگی می‌کردند. در سال ۲۰۲۳، حدود ۶۹ درصد از مردم اتحادیه اروپا در خانه‌های شخصی خود زندگی می‌کردند، درحالی‌که ۳۰.۸ درصد در خانه‌های اجاره‌ای اقامت داشتند. ۴۴.۲ درصد مالک خانه‌های خود کامل و بدون وام مسکن یا رهن بودند، درحالی‌که ۲۴.۹ درصد مالک خانه‌هایی با رهن یا وام بودند. در مورد مستاجران، ۲۰.۶ درصد از مردم اتحادیه اروپا به قیمت بازار اجاره پرداخت می‌کردند و ۱۰.۲ درصد در مسکن حمایتی سکونت دارند.

Intereconomics در مطالعات خود نشان داد، در بسیاری از کشور‌ها قیمت خانه‌ها سریع‌تر از درآمد رشد کرده و نسبت قیمت به درآمد (Price-to-Income) در دهه اخیر شدت گرفته است. در منطقه مرکزی و شرقی اروپا (CESEE)، افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر قوی‌تر از متوسط اروپا بوده است. برای مثال، مجارستان و استونی پیشتاز بوده‌اند. علاوه بر این، بانک مرکزی اروپا در تحلیلی اشاره کرده است که سیاست پولی اخیر و وضعیت نرخ بهره تاثیر خود را بر استطاعت مسکن گذاشته است و به نظر می‌رسد از نیمه دوم ۲۰۲۴، بهبود‌هایی جزئی در تسهیلات مالی برای خرید مسکن رخ داده است.

در گزارش تحلیلی دیگری برای سال ۲۰۲۴، کشور‌هایی مثل یونان، بلغارستان و رومانی نرخ‌های بالایی در شاخص عدم دسترسی به مسکن مناسب دارند، جمعیتی که در خطر از دست دادن دسترسی مناسب به مسکن هستند. این وضعیت بیانگر این است که مسکن نه تنها فشار هزینه‌ای ایجاد کرده، بلکه برخی خانوار‌ها ممکن است مجبور به ترک خانه یا کاهش کیفیت زندگی شوند.

چرا فشار‌ها متفاوت‌اند؟

بار هزینه مسکن بین کشور‌های اروپایی بنا بر ۵ عامل مهم متفاوت است. نخست به سطح درآمد و قدرت خرید بازمی‌گردد؛ کشور‌هایی که درآمد متوسط بالاتری دارند، توان مقاومت بیشتری در برابر فشار هزینه مسکن دارند، در صورتی که قیمت مسکن خیلی سریع رشد کند، حتی درآمد بالا هم جواب نمی‌دهد. برای مثال، در آلمان با وجود اینکه ۱۳.۱ درصد از جمعیت شهری بیش از ۴۰ درصد درآمد را صرف مسکن می‌کنند، دستمزد‌ها تقریبا ۳۵ درصد بالاتر از میانگین اتحادیه اروپا است، این امر باعث کاهش فشار نسبی می‌شود.

دومین عامل به سیاست‌های مسکن و اجاره کشور‌ها مرتبط است. کشور‌هایی هستند که قوانین تنظیم‌گری در اجاره دارند که شامل یارانه مسکن و عرضه مسکن عمومی می‌شود. این سیاست‌ها می‌تواند نقش تعدیل‌کننده داشته باشد، در کشور‌های دیگر، فشار سنگین‌تر خواهد بود. نرخ مالکیت خانه، سومین عامل مهم در تفاوت بار هزینه‌های مسکن کشور‌های اروپایی به شمار می‌رود. کشور‌هایی که درصد مالکیت خانه در آنها بالاست، کمتر تحت‌تاثیر نوسانات اجاره قرار می‌گیرند. در کشور‌هایی که افراد بیشتری خانه دارند (به ویژه مناطق شرق اروپا)، فشار اجاره کمتر است و این یکی از دلایلی است که کرواسی و لیتوانی در فهرست پایین‌تر‌ها قرار دارند. عامل چهارم می‌تواند به رشد سریع قیمت مسکن و اجاره‌بها مربوط باشد. در کشوری مانند مجارستان به دلیل رشد شدید قیمت مسکن، بار هزینه مسکن برای طبقات متوسط و پایین‌تر بسیار زیاد شده است. وقتی نرخ رشد قیمت مسکن از رشد درآمد پیشی بگیرد، فشار هزینه‌ای تشدید می‌شود؛ و در نهایت، نرخ بهره و شرایط مالی وام‌ها، منجر به تفاوت در بار هزینه‌های مسکن در کشور‌های اروپایی می‌شود. با افزایش نرخ بهره، هزینه وام مسکن برای کسانی که در گذشته وام گرفته‌اند افزایش می‌یابد. به علاوه، دسترسی به وام و شرایط اعطای آن (نسبت وام به ارزش خانه، وام به درآمد) در کشور‌ها متفاوت است.

مجموعه این اتفاقات منجر به فشار‌های اجتماعی و نارضایتی عمومی در اروپا شده است، به‌طوری که در برخی شهر‌های بزرگ اروپا اعتراضاتی به دلیل افزایش اجاره‌ها و فشار معیشتی رخ داده است، چون فاصله بین رشد دستمزد و رشد هزینه مسکن زیاد شده است. در گزارش Eurocities Monitor آمده است که بیش از ۳۹ درصد از شهرداران می‌گویند هزینه مسکن برای شهروندانشان دیگر «غیرقابل تحمل» شده است. داده‌های ارائه شده حاکی از جدی بودن بحران مسکن در اروپا است که فشار هزینه‌ای آن به‌طور قابل‌ توجهی بین کشور‌های عضو متفاوت است. در برخی کشور‌ها مانند یونان، دانمارک و نروژ، سهم جمعیت شهری‌ای که بیش از ۴۰ درصد درآمدشان صرف مسکن می‌شود بسیار بالا است. روند‌های قیمتی در سال‌های اخیر نیز نشان می‌دهد قیمت مسکن نه تنها افزایش یافته بلکه از درآمد‌ها جلوتر رفته است که این وضعیت فشار مضاعفی بر خانوار‌ها به‌خصوص جوانان و اقشار متوسط وارد کرده است.

اتحادیه اروپا در مورد بحران مسکن چه می‌کند؟

در سال ۲۰۲۱، پارلمان قطعنامه‌ای را تصویب کرد که از کشور‌های اتحادیه اروپا خواست مسکن مناسب را حق اساسی بشر که از طریق قانون قابل اجرا است به رسمیت بشناسند. نمایندگان پارلمان اروپا گفتند که همه باید به مسکن مناسب و «سالم» دسترسی برابر داشته باشند همچنین به آب آشامیدنی با کیفیت بالا، بهداشت مناسب، فاضلاب و انرژی قابل اعتماد نیز دسترسی داشته باشند.

در سال ۲۰۲۴ رئیس کمیسیون اروپا در بیانیه‌ای، مسکن را یکی از اولویت‌های اتحادیه اروپا در دوره جدید اعلام کرد. پارلمان کمیته ویژه‌ای تشکیل داد که باید علل ریشه‌ای را تجزیه و تحلیل کرده و راه‌حل‌هایی را در مورد چگونگی برخورد اتحادیه اروپا با مسائل مسکن ارائه دهد. ماموریت اولیه یک‌ساله این کمیته به مدت ۶ ماه تا ۳۰ ژوئیه ۲۰۲۶ تمدید شد. در مارس ۲۰۲۵، کمیسیون اروپا و بانک سرمایه‌گذاری اروپا برنامه‌هایی برای سرمایه‌گذاری حدود ۱۰‌میلیارد یورو در طول ۲ سال آینده در مسکن مقرون به صرفه و پایدار اعلام کردند. دن یورگنسن، اولین کمیسر مسکن اتحادیه اروپا در سال ۲۰۲۵ با هدف تدوین یک طرح مسکن مقرون به صرفه برای اتحادیه اروپا، یک مطالعه عمومی بزرگ را آغاز کرد.

در سپتامبر ۲۰۲۵، پارلمان قوانین جدیدی را برای انسجام اتحادیه اروپا و بودجه اجتماعی تصویب کرد که امکان تخصیص چنین منابعی را به مسکن مقرون به صرفه و پایدار فراهم می‌کند. نمایندگان پارلمان اروپا همچنین از کشور‌های اتحادیه اروپا خواستند که بودجه خود را برای مسکن مقرون به صرفه «حداقل ۲ برابر» کنند تا بحران مسکن اتحادیه اروپا را که آنها آن را شدید توصیف کردند، حل کنند.

منبع: دنیای اقتصاد